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Question résolue par Maître Bokota Tommy KITENGE
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Bokota Tommy

Problème comptes syndic de copropriété (erreurs et modifications)
Sujet initié par copropriétaire perdu, il y a 19 heures - 210 vues

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété.
Il n'y a pas eu d'assemblée générale en 2024.
Lors de l'AG de juin 2025 les comptes de l'exercice 2023 et de l'exercice 2024 ont donc été approuvés.
Ils font apparaitre, me concernant, un solde créditeur de 350€ pour 2023 et 950€ pour 2024.
La régularisation des charges 2023 et 2024 a finalement lieu courant octobre 2025. La somme couvrant largement ce que je dois pour l'appel de fonds d'octobre je n'ai rien à payer.
Mais à ce moment les comptes de 2024 sont modifiés une première fois et mon solde 2024 diminué.
Fin octobre deuxième modification des comptes 2024, mon solde n'est plus que de 550€. Je dois donc 300€ qui sont ajoutés à l'appel de fonds de décembre et je paye le tout sans poser de question.

Début février je reçois un mail de relance dont la somme correspond exactement à la somme des régularisation 2023+2024. En fait les lignes de régularisation ont simplement disparu.
Je demande avec insistance des explications et finis par recevoir ce mail :
« Bonjour Madame,
Ce message fait suite à une relance automatique.
Nous rencontrons actuellement un dysfonctionnement informatique ayant entraîné l'annulation des régularisations de charges 2023 et 2024 sur les comptes copropriétaires.
Nos équipes travaillent activement à la résolution de ce problème. Dès que celui-ci sera corrigé, une information sera adressée à l'ensemble des copropriétaires. »

Au téléphone le discours est un peu différent : il y aurait des erreurs dans les comptes 2024 et la comptable serait en train de tout reprendre.
Je déduis de ce mail que je ne dois rien payer à ce moment.

Mais je reçois hier un mail AR de mise en demeure pour cette même somme augmentée de 45€ de frais.

Mes questions :
Le syndic a-t-il le droit de modifier des comptes qui ont été approuvés en AG ? Si non quel est le texte de loi correspondant ?
Doit-je payer ? Si la réponse est non par quel texte de loi motiver mon refus ?

Je vous remercie par avance de vos réponses.

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83%de réponse
3 réponses
Bonjour,

Le syndic n'a pas le pouvoir de modifier unilatéralement des comptes approuvés par l'Assemblée Générale , conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose au syndic de gérer la copropriété selon les décisions votées.

Toute rectification nécessite une nouvelle délibération en AG si l'erreur impacte le solde global.

Vous ne devez pas payer cette somme arbitraire ni les frais de mise en demeure, car la dette n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible, en l'absence de régularisation comptable validée.

Répondez par LRAR en contestant formellement la mise en demeure, en rappelant les termes de votre dernier solde approuvé et en exigeant la preuve comptable de la nouvelle dette avant tout paiement.

Invoquez l'article 1353 du Code civil : c'est au syndic de prouver l'existence et le bien-fondé de votre créance. Refusez tout frais de relance, car ils sont injustifiés face à une erreur avérée de leur gestion.

Merci d'indiquer que la question est résolue.
#Meilleure réponse
il y a 19 heures
SignalerCommenter la réponse
copropriétaire perdu
Merci pour votre réponse,

Cependant j'ai besoin d'une précision : les modification des comptes n'impactent pas le solde global de la copropriété mais ce sont des modification de répartition entre les lignes qui impactent mon solde personnel (probablement aussi ceux des autres propriétaires).
Est-ce que cela change quelque chose?
Merci beaucoup
il y a 18 heures
SignalerRépondre
une modification individuelle de la répartition des charges, même sans impact sur le total global, nécessite une approbation en AG car elle modifie les tantièmes ou les règles de répartition.

Le syndic ne peut pas modifier unilatéralement votre solde personnel sans une nouvelle délibération.

Votre refus de payer est fondé par l'article 10 de la loi de 1965 sur la répartition des charges votée.
il y a 17 heures
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